不動産売却に最適なタイミングを市況・税金・季節の視点から解説！

不動産を手放すとき、大半の方が「なるべく高値で売却したい」と思うのではないでしょうか。
不動産を売り出すタイミングは、さまざまな視点から総合的に判断することが大切です。
この記事では、不動産売却に最適なタイミングを市況・税金・季節の視点から解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

市況から見る不動産売却のタイミング

市況とは、不動産市場が今どのような取引状況にあるのかを指す言葉です。
市況を把握するうえで、おもにチェックすべきポイントは住宅ローンの金利と相場です。

住宅ローン金利

不動産を売却しやすいタイミングとして、住宅ローンの金利が低い時が挙げられます。
お金を借りた方（契約者）は、借した方（金融機関）に対して「利息」という対価を支払います。
このとき、借りた金額に対してどれくらいの割合で利息が発生するのかを表すのが「金利」です。
不動産を購入する方の大半が住宅ローンを組みますが、ここにも利子は発生しています。
たとえば、3,000万円を20年で返済する場合、総返済額は金利が1％だと約3,300万円、2％では3,600万円になります。
つまり、ローンを組んだときの金利によって最終的な返済額が変わり、金利が低いほど総返済額が少なくなるわけです。
買主の立場で考えると、低金利のときにローンを組んで、総返済額を1円でも少なくしたいと思うでしょう。
したがって、住宅ローンの金利が高いときよりも低いときのほうが不動産は売却しやすいと言えます。
とはいえ、金利が低いときは社会全体が不況であるとも言えるため、金利だけを見て売却を判断するのはおすすめできません。

市場相場

不動産の市場価格が上昇しているときも、売却に適したタイミングの1つと言えます。
市場相場が上昇しているかどうかは、国土交通省が公表している「不動産価格指数」を参考にすると良いでしょう。
不動産価格指数とは、年間約30万件の取引価格情報をもとに不動産価格の動向を指数化したものです。
国土交通省が2012年8月から公表しており、不動産価格指数を見れば相場価格がどれほど変化したかがわかります。
なお、不動産を売却する際は、以下のようなサイトを利用してエリアごとの相場を把握しておくことも大切です。

• 不動産ポータルサイト
• レインズマーケットインフォメーション
• 不動産情報ライブラリ

現在の売り出し価格から相場を知りたい場合は、不動産ポータルサイトから複数の類似物件を集めて、そこから平均を割り出します。
過去の成約事例から相場を求めたい場合は、レインズマーケットインフォメーションや不動産情報ライブラリを利用すると良いでしょう。
いずれのサイトもスマートフォンから閲覧可能なので、インターネット環境さえあれば場所を問わず手軽に調べられます。

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税金から見る不動産売却のタイミング

税金面の負担を考えて、売却のタイミングを見極める方法もあります。
不動産売却によって利益を得ると、譲渡所得税（住民税・所得税）を支払わなければなりません。
この利益を譲渡所得と呼び、譲渡所得は「売却代金−（取得費＋譲渡費用）」で算出できます。
取得費とは不動産購入時に支払った費用のことで、譲渡費用は不動産売却時に支払った費用のことです。
譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税がわかりますが、税率は不動産の所有期間によって異なります。

• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：所得税30%・住民票9%
• 長期譲渡所得（所有期間が5年超え）：所得税15%・住民税5%

所有期間が5年を超えそうな場合は、5年経過するのを待ってから売却するのも良いでしょう。
しかしマイホームの売却では、税負担を軽減する特例がいくつか用意されており、売却期限が定められているものもあります。
適切なタイミングを見極めるためにも、特例の種類と適用要件などを確認しておきましょう。

3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、自宅を売却した際に、譲渡所得から3,000万円まで控除できる制度です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば、特例の適用により譲渡所得をゼロにできるため非課税となります。
ただし特例を適用するには、以下のような条件を満たさなければなりません。

• ご自身が住んでいる家を売却すること
• 売却した年の前年および前々年に同じ特例の適用を受けていないこと
• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと

この特例は空き家にも適用できますが、その場合は住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却する必要があります。
期限内に売却できないと特例を利用できないため、すでに空き家となっている物件を売却予定の方は早めに売却活動を始めましょう。

マイホームの軽減税率の特例

所有期間が10年超えの自宅を売却する際は「マイホームの軽減税率の特例」を利用できる可能性があります。
この特例は、譲渡所得に対して長期譲渡所得の税率（所得税15%・住民税5%）よりもさらに低い税率を適用できるというものです。
6,000万円までの部分は住民税4%・所得税10%、6,000万円超えの部分は長期譲渡所得と同等の税率が適用されます。
この特例を適用するには、以下のような条件を満たす必要があるため、該当するかどうか事前に確認しておきましょう。

• ご自身が住んでいる自宅を売ること
• 家を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていること
• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと

自宅の所有期間が10年を超えそうであれば、10年を超えてから売却するほうがお得でしょう。
いずれの特例も、適用するには確定申告が必要です。
確定申告は、不動産売却をした翌年の「2月16日から3月15日」までに行わなければなりません。
さまざまな書類が必要になるので、早めに準備してスムーズに申告できるよう備えておきましょう。

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季節から見る不動産売却のタイミング

不動産には、売りやすい時期とそうでない時期があります。
日本不動産流通機構のMarket Watch（2019年12月度）によると、不動産取引が活発化するのは2〜3月とされています。
この時期は就職や進学などに合わせての引っ越しが増え、不動産需要が高まるためです。
新年を迎えて慌ただしくなる1月や暑くて外出が億劫になる8月は、物件を探す方が減るため不動産市場は落ち着く傾向にあります。
なるべく早く売却したい場合は、不動産取引が活発化する2〜3月に合わせて売却活動を開始するのがおすすめです。
そのためには、遅くても前年の12月までに不動産会社を決定し、年明け早々には売却活動を開始しなければなりません。
不動産会社選びに時間がかかることも考えられるので、情報収集は早めに始めておくことをおすすめします。
また、人事異動が増える9月も不動産需要が高まるため、家を売却しやすいと言われています。

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まとめ

不動産を好条件で売却するには、市況や税金、季節などを考慮して総合的に判断することが重要です。
節税を意識して不動産売却を進めたい場合は、特例には適用条件がある点と確定申告が必要な点にご注意ください。
また、ベストなタイミングで物件を売り出せるよう、不動産の相場は定期的に確認し、早めに不動産会社を探しておきましょう。
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