収益物件を高く売却する方法とは？タイミングや手順について解説

安定した賃貸収入を期待していたものの期待どおりにいかず、収益物件の売却を検討している方はいませんか？
納得のいく価格で収益物件を売却するためには、高く売れる手順やタイミングについて理解しておくことが重要です。
そこで今回は、収益物件を売却するタイミングや売却の方法、高く売却するためのポイントについて解説します。
山口県山口市で収益物件の売却を考えの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

収益物件の売却に適したタイミングと方法とは

収益物件は、入居者がいる限り安定的な収入が見込めることで人気です。
しかし、「想定以上に入居者を見つけるのが難しい」「収益以上に管理費がかかってしまう」といったケースは珍しくありません。
なかには、「損益が出る収益物件を相続してしまい困っている」という方もいるのではないでしょうか。
不動産は所有しているだけでも固定資産税やメンテナンス費といった維持費がかかります。
利回りの低い収益物件であれば、かしこく売却してしっかりと利益を確保しましょう。
収益物件を高く売却するためのポイントは、ベストなタイミングを見極めることです。
ここでは、4つのタイミングについて解説します。

収益物件の売却に適したタイミング1：大規模修繕の前

マンションの収益物件を所有している場合、修繕積立金を毎月管理組合に支払うことになります。
塗装工事やエレベーターの修理などマンション全体の管理費にあてるためです。
また、数年に一度の大規模修繕では、その修繕積立金が使用されるのが一般的です。
しかし、物価アップに伴う工事費の上昇や、想定外に大がかりな工事が必要になった場合などは大規模修繕の際に追加で費用を請求される場合があります。
このような高額な出費が想定されるタイミングは、売却を決断すべき場面の1つだといえるでしょう。

収益物件の売却に適したタイミング2：入居者がいる

入居者がいる状態で物件を売買し、不動産の所有者だけが交代する方法を「オーナーチェンジ」と呼びます。
オーナーチェンジ物件では、新しい所有者が新しい入居者を探す必要がありません。
物件を購入してすぐに家賃収入を得られるため投資家からの需要が高く、スムーズに売却が決まりやすいタイミングだといえるでしょう。
一方、空室の期間が長い収益物件は「競争力が低い物件」と見なされてしまう可能性があります。
空室が続いたことを理由に家賃を下げたあとで売却を決めると、家賃の低さが売却価格にも影響してしまうので注意しましょう。

収益物件の売却に適したタイミング3：築20年を迎える時期

不動産の資産価値は、築年数に大きく影響されます。
築年数が長くなるほど価値が下がり、マンションでは築5年を超えたあたりから価格が下降しはじめるという考えが一般的です。
しかし、築年数が20年を超えてからは価値がほぼ横ばいになるとされています。
価値の下落リスクが少ない築20年頃の収益物件は、投資家にとって購入しやすい物件だといえるでしょう。
また、近年ではリフォームやリノベーションが普及してきていることから、築年数が古い物件への注目度が高まっています。
築浅物件のような価格での売却は難しいかもしれませんが、築古物件にもニーズはあると考えておきましょう。

収益物件の売却に適したタイミング4：引っ越しシーズン

不動産売買には、業界全体の動きが活発になる時期があります。
2月～3月頃の引っ越しシーズンです。
この時期は進学、就職、転勤などで新居を探す方が急激に増えるため、それに伴って不動産売買や賃貸物件の需要も高くなります。
収益物件の売却も引っ越しシーズンに合わせて進めることで、スムーズに決まりやすくなるといえるでしょう。

収益物件における売却方法の選択肢とは？手順やメリットを解説

収益物件を売却する方法は、大きくわけて「仲介」と「買取」の2種類があります。
それぞれメリットや手順が異なるため、ご自身の目的に適した方法を選ぶようにしましょう。

収益物件を売却する方法1：仲介

仲介とは、不動産会社と媒介契約を結び、買主探しを委託する売却方法です。
買主を探すための広告活動だけでなく、不動産売買に関する手続きや買主との交渉なども任せることができます。
仲介での売却までの主な手順は、次のとおりです。

• 不動産会社に査定を依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 広告活動を開始して買主を探す
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

売却活動とは、チラシの新聞折り込みやポスティングの実施、不動産情報サイトへの掲出、購入希望者への案内、内覧対応などのことです。
基本的には、媒介契約を結んだ不動産会社が主体となって進めます。
なお、売却方法に仲介を選ぶメリットは、市場の相場に近い価格で収益物件を売却できる点です。
また、売主がご自身で売却の条件や価格を決めることができます。
ただし、仲介では売却まで3か月～6か月ほどかかるケースが多いため、急いで売却したい方には不向きな方法だといえるでしょう。
また、売買契約が成立した場合には、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

収益物件を売却する方法2：買取

買取とは、不動産会社が買主となり、売主から直接不動産を買い取る方法のことです。
買い取られた収益物件は、不動産会社によってリフォームやハウスクリーニングなどが実施されたあと再び売却されます。
買取を利用して物件を売却する場合の主な手順は下記のとおりです。

• 不動産会社に買取査定を依頼する
• 査定価格に納得がいけば不動産会社と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

仲介の場合と大きく異なる点は、買主を探す手順が必要がないことです。
不動産会社が提示した条件に納得がいけば、すぐに売却を決めることができます。
また、仲介業務がないため仲介手数料を支払う必要はありません。
しかし、買取では仲介による売却の相場価格よりも2割～3割ほど安くなる傾向にあります。
価格よりもスピーディーな売却にこだわりたいという方に適した方法だといえるでしょう。

収益物件を少しでも高く売却する方法とポイント

少しでも収益物件を高く売却するためには、どのような点に気をつけるべきなのでしょうか。
ここでは、収益物件を高く売るためのポイントや手順について解説します。

収益物件を高く売却するポイント1：タイミングを見極める

不動産売却では、タイミングが重要になります。
別項で解説したとおり、下記のポイントを意識して売却のタイミングを検討しましょう。

• 大規模修繕の前
• 住居者がいる状態
• 築20年になる頃
• 引っ越しシーズン

収益物件を高く売却するポイント2：スピーディーな売却を意識する

物件の売り出し期間が長くなると「人気がない物件」というイメージが強くなります。
そうなるとさらに買主が見つかりにくくなり、結果的に価格を下げなければならないという悪循環におちいりがちです。
早期売却が少しでも高い価格での売却につながると考えておきましょう。

収益物件を高く売却するポイント3：利回りから売却価格を決める

スピーディーな売却には、適正な売却価格の設定が重要です。
収益物件の場合は、利回りを基準にすると相場に近い価格を算出できます。

まとめ

安定した収入が魅力なはずの収益物件が、逆に所有者の負担になってしまうケースは珍しくありません。
損失が大きくなる前に、手放す決断をすることも大切です。
売却の意志を決めたら、ご自身に合った売却の方法やタイミングについてしっかりと検討してみましょう。
山口県山口市で収益物件の売却を検討されている方は、売却のポイントや手順についても（株）丸久不動産事業部山口支店までお気軽にご相談ください。