不動産売却後に確定申告が必要か不要かを確認する方法は？

不動産売却をおこなった場合、翌年に確定申告が必要なケースがあります。
ただし、不要なケースもあるため、自分の不動産売却ではどうなるのかをしっかりと見極めることが大切です。
そこで今回は、不動産売却における確定申告の要不要の確認方法や必要な確定申告を忘れた場合のリスクや対処法、節税につながる特例についてご紹介します。
山口県山口市を中心に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ今後のご参考にしてみてください。

不動産売却における確定申告の要不要の確認方法とは？

一口に不動産売却といっても、物件によってさまざまなケースが想定されます。
そのため、どのようなケースで確定申告が必要なのか、きちんと把握しておかなければなりません。
ここでは、不動産売却における確定申告の要不要の確認方法についてご紹介します。

まずは売却益を得ているか確認しよう！

そもそも確定申告とは、税務署へ所得を申請して納税額を決定することです。
不動産売却においては、売却益が所得とみなされます。
この売却益は課税譲渡所得と呼ばれ、課税対象ですが、売却金がそのまま課税譲渡所得に該当するわけではありません。
課税譲渡所得とは、売却金から不動産の購入費（建物は減価償却費の控除が必要）などの取得費と売却の際にかかった仲介手数料などの譲渡費用を差し引いたものです。
計算をおこなって課税譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、確定申告は不要です。
反対に課税譲渡所得が発生する場合は、その額に一定の税率を掛けて納税額が決定します。
このようなケースでは、個人で確定申告をおこなう必要があります。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月15日から3月16日までです。
ただし、土日祝が重なると日程が前後する場合があるため、注意しましょう。

特例が利用できるかの確認も必要

不動産売却で利益を得たケースのほか、特例を利用するケースでも確定申告をおこなう必要があります。
先述したように計算した課税譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合、本来なら確定申告は不要ですが、特例を利用したあとにゼロまたはマイナスになった場合は注意してください。
そもそも不動産売却によって利益（所得）を得ているため、確定申告が必要になります。
また、売却益を得ていない場合に活用できる特例があることも覚えておきましょう。
このような特例を利用した際も、本来は不要なはずの確定申告が必要になるため、申告もれに注意が必要です。

確定申告が不要なケースは？

ここまでを踏まえると、確定申告が不要なのは売却益を得ておらず、特例も利用しないケースです。
しかし、不動産売却では大きな金額が動くため、税金の負担が大きくなりがちです。
そのため、節税につながる特例をなるべく活用したいことを考えると、確定申告は必要になるケースが多いといえるでしょう。

不動産売却で確定申告は不要？忘れた際のリスクや対処法

不動産売却で確定申告は不要だと誤って判断したり、忘れた場合は、さまざまなリスクを負う可能性があります。
ここでは、必要な確定申告を忘れた場合のリスクや対処法について見ていきましょう。

確定申告を忘れたらどうなる？

どのような理由であれ、必要な確定申告を怠った場合はペナルティを覚悟しておかなければなりません。
「所得を隠している」とみなされてしまう可能性があるためです。
不動産売却をおこなう際は売主から買主へ所有権を移転する登記手続きが必要ですが、それは法務局でおこないます。
法務局と税務署はともに国の直轄の組織であるため、不動産売却の事実は税務署も把握できる仕組みになっています。
そのため、確定申告の期間を過ぎても必要な確定申告がおこなわれていない場合、税務署から確認の文書が送付されることを覚えておきましょう。

無申告者になれば無申告加算税が課される

必要な確定申告を忘れた場合、申告期間を過ぎれば無申告者になり、無申告加算税が課される可能性があります。
無申告加算税が課されると、50万円までは15%、50万円以上は20%の税金が本来の納付額に上乗せされます。

期限を過ぎれば延滞税の支払いも必要

確定申告の期限を過ぎてから申告した場合、その期間に応じて延滞税の支払いも必要です。
期限超過から2か月で約7%、2か月以降で約14%の税金が上乗せされます。

銀行の融資が受けられなくなる可能性もある

自営業者は確定申告を怠ることによって決算書が適正に作成できず、信用を失うリスクが考えられます。
そうなれば、銀行からの融資が打ち切りになる可能性もあるため、注意しましょう。

確定申告を忘れた場合の対処法は？

確定申告を忘れた場合は、なるべく早めに申告と納付をすませることが大切です。
申告期限から1か月以内に自主申告かつ期限内に納付する意思が認められれば、無申告加算税や延滞税が課されないケースもあります。
税務署から確認の書類が届いた時点で行動すれば、大きなリスクを負うことはないでしょう。

不動産売却の確定申告が不要でも活用したい特例とは

不動産売却の確定申告で活用したい特例には、どのようなものがあるのでしょうか。
確定申告が不要なケースに利用できる特例もあるため、併せて見ていきましょう。

マイホームの3,000万円特別控除で譲渡所得税が0円に？

下記の条件を満たした場合、課税譲渡所得にかかる税金を軽減できる可能性があります。

• 売却した不動産がマイホーム
• マイホームと併せて敷地や借地権を売却
• 解体時に譲渡契約まで土地を居住用以外で使用していない
• 売主と買主が親族関係でない

先述したように課税譲渡所得を算出する際は、売却金から取得費や譲渡費用を差し引きますが、さらにそこから3,000万円を控除できる特例です。
控除額が大きいため、適用できれば税金の負担が大幅に軽減し、支払いが0円になるケースもあるでしょう。

軽減税率の特例の併用も検討しよう！

売却した不動産が、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年超の場合、3,000万円特別控除と併せて課税譲渡所得にかかる税金が軽減される特例を適用できます。
課税譲渡所得に対する税率は不動産の所有期間ごとに定められていますが、この特例を利用すればその税率が軽減されることを覚えておきましょう。
課税譲渡所得に対する本来の税率は、次のとおりです。

• 不動産の所有期間が5年以下：39.63%
• 不動産の所有期間が5年超：20.315%

軽減税率の特例を利用した場合の税率は、次のとおりです。

• 譲渡所得が6,000万円以下の部分：14.21%
• 譲渡所得が6,000万円以上の部分：20.315%

なお、不動産売却で利益を得た場合にかかる税金は、所得税のほかに住民税もあります。
上記の税率は所得税と住民税の税率を併せたものです。

売却損でも譲渡損失の買換え特例が利用できる！

譲渡損失の買換えとは、下記の要件を満たした場合に損失分を給与所得などのほかの所得から控除できる特例のことです。

• マイホームの売却であること
• 売却金が1億円以下であること

その年の所得から控除しきれなかった分は、3年間まで繰り越して控除できます。
この特例を活用すれば、会社員の場合は所得税額が少なくなるため、還付金が戻ってくる仕組みです。

まとめ

不動産売却では確定申告が必要な場合があり、忘れたらペナルティを受けるリスクがあります。
売却益を得たら忘れずに確定申告をおこないましょう。
（株）丸久不動産事業部山口支店は、山口県山口市を中心にお客様の不動産売却をサポートしております。
確定申告の判断についてもご相談を承りますので、ぜひお気軽にご連絡ください。