相続が発生した際に必要な手続きとは？不動産売却の流れや注意点も解説！

相続が発生すると、さまざまな手続きが必要です。
相続財産である不動産を売却する場合は、そちらの手続きも発生するので、スムーズに進められるように流れを把握しておきましょう。
今回は山口県山口市で不動産を相続する可能性のある方に向けて、相続発生後に必要な手続きについてご説明します。
不動産売却の際にかかる税金や注意点もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

相続が発生してから不動産売却をするまでの手続きや流れとは

相続財産に不動産がある場合、活用する予定がなければ売却を検討したほうが良いでしょう。
使っていない不動産にも固定資産税がかかるうえ、管理も必要になるからです。
とくに、不動産が空き家の場合は、定期的に管理をしないと老朽化が急速に進みます。
老朽化が進むと、資産価値が下がってしまうことや破損して周囲に迷惑をかけるリスクなどが考えられるので、早めの不動産売却がおすすめです。
ただ、相続が発生しても、すぐに不動産売却ができるわけではありません。
そこで、相続発生後から不動産売却をするまでに必要な手続きや流れを確認しておきましょう。

相続の発生後に必要な手続きと書類

被相続人が亡くなって相続が発生したら、以下の手続きが必要です。

• 死亡届を提出する
• 遺言書の有無を確認する
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得して、相続人を確定する
• 相続財産を調べる
• 必要に応じて遺産分割協議をおこなう
• 相続税の申告と納税をする

上記の手続きのうち、期限が決まっているのは「死亡届の提出」と「相続税の申告と納税」です。
死亡届の提出は被相続人が亡くなってから7日以内、相続税の申告と納税は被相続人が亡くなったことを知った翌日から10か月以内におこなう必要があります。
そのほかは遺産分割のために必要な作業で、時間がかかるものもあるので、同時進行でおこないましょう。
相続税が発生する場合は、期限内に申告と納税ができるように進めることが大切です。
なお、相続手続きには以下のような必要書類があります。

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡時までのもの）
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票の写し
• 遺言書もしくは遺産分割協議書

そろえるのに時間がかかる可能性があるので、早めに取得しておきましょう。

不動産売却に必要な手続きと流れ

相続した不動産の売却は、以下の流れで進めます。

• 不動産の相続人を決め、相続登記の手続きをする
• 不動産の査定を受ける
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を開始する
• 買主と売買契約を結ぶ
• 決済を終えたら物件を引き渡す

相続した不動産を売却する場合は、まず相続登記が必要です。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する登記のことです。
相続登記を終えたら、そのあとは通常の不動産売却と同じ流れで進めます。
媒介契約とは不動産会社に仲介を依頼して買主を探すときに結ぶ契約で、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
特徴がそれぞれ異なるので、売却する物件やご自身の希望に合う契約を選ぶようにしましょう。

相続した物件を不動産売却した場合に発生する税金とは

相続した不動産を売却する際は、さまざまな税金が発生します。
「不動産売却の手続きにかかる税金」と「不動産売却後に発生する税金」があるので、それぞれご説明します。

不動産売却の手続きにかかる税金

不動産売却の手続きで発生する可能性のある税金は、印紙税と登録免許税です。
印紙税は売買契約書に課税されるため、不動産売却では大半の場合において発生します。
税額は売買価格に応じて段階的に定められており、数千円から10万円ほどになります。
登録免許税は不動産の登記手続きにかかる税金で、不動産売却に際して登記が必要な場合に発生します。
税額は登記の種類によって定められており、先述した相続登記の税額は「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で算出します。
なお不動産売却の際は、税金だけではなく費用が発生することもあるので注意しましょう。
たとえば、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合は仲介手数料がかかり、建物を解体した場合は解体費用がかかります。

不動産売却後に発生する税金

不動産売却をして利益が出ると、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」に税率を乗じて計算します。
譲渡所得を算出する方法は、以下の計算式です。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額には不動産の売却価格、取得費には不動産購入にかかった費用、譲渡費用には不動産売却にかかった費用が該当します。
そして譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年以内の場合は39.63％、5年を超えている場合は20.315％です。
所有期間をカウントする際の注意点として、売却した年の1月1日までの期間を数えることと、相続した不動産は被相続人が物件を取得した日から数えることを覚えておきましょう。
なお、譲渡所得税には節税につながる特例があります。
相続した不動産の場合は、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を適用できる可能性があります。
相続税のうち一定金額を取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」などもあるので、適用要件に当てはまる特例はもれなく利用しましょう。

相続した物件を売却する際の注意点とは

相続した物件を売却する際は、覚えておくべき注意点があります。
とくに留意しておきたい注意点は、以下の3点です。

• 相続登記をおこなう必要があること
• 遺産分割でトラブルが起こらないようにすること
• 契約不適合責任を問われないようにすること

1つ目の注意点は、不動産売却前に相続登記が必要であることです。
不動産売却ができるのは名義人だけなので、売却前に相続登記をおこない、不動産の名義を相続人に変更しておきましょう。
なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されることが決定したので、不動産売却の予定がなくても早めにおこないましょう。
2つ目の注意点は、遺産分割でトラブルが起こらないようにすることです。
相続した不動産を複数の相続人で分ける方法には、不動産を受け継ぐ相続人が代償金を支払う「代償分割」や、不動産を売却して得た現金を分ける「換価分割」などがあります。
どの方法を選択する場合でも、相続人全員が合意していないとトラブルが発生する可能性があるでしょう。
そのため、遺産分割の話し合いはしっかりとおこない、相続人全員が納得できる方法を選択しましょう。
3つ目の注意点は、契約不適合責任を問われないようにすることです。
契約不適合責任は、売却した不動産の品質などが契約内容と異なる場合に、売主が負う責任です。
不具合があっても、契約書に記載があり買主の了承を得ていれば問題ありませんが、それらがない場合は責任を問われ、修繕や代金減額などの対応を求められてしまいます。
相続した不動産は、売主が状態をきちんと把握できていない可能性が高いので、とくに注意が必要です。
住宅診断であるホームインスペクションをおこなうと、不動産の状態を正確に把握できて契約不適合責任の回避につながるので、検討してみましょう。

まとめ

相続した不動産を売却するためには、遺産分割や相続登記の手続きなどが必要です。
トラブルが発生しないように、売却は相続人全員の合意を得てからおこなうようにしましょう。
私たち「（株）丸久不動産事業部山口支店」は、山口県山口市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
不動産の査定はもちろん、売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。