不動産売却時の譲渡所得の計算方法とは？取得費と譲渡費用についても解説

不動産売却で利益（譲渡所得）が生じると、その利益に対して譲渡所得税がかかることがあります。
譲渡所得税は高額となるケースもあるため、あらかじめ計算方法や計上できる費用などを把握しておくと、税金対策になるでしょう。
そこで、譲渡所得の計算方法や、取得費と譲渡費用に含まれるものについて解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい譲渡所得の計算方法

不動産売却で生じた利益のことを「譲渡所得」と呼び、その利益（譲渡所得）に対して課される税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は、所得税と住民税、復興特別所得税の総称であり、譲渡所得が大きくなるほど税金も高くなる仕組みです。
譲渡所得に税率を掛けて、譲渡所得税を算出します。
どのくらい譲渡所得税がかかるのかを知るには、まずは譲渡所得の計算方法を把握しておくことが大切です。

譲渡所得の計算方法

注意しなければならないのは、譲渡所得は売却時の価格をそのまま指すのではありません。
譲渡所得は、売却価格から不動産を取得した際にかかった費用と、売却時にかかった費用を差し引いて計算します。
計算式にすると以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を取得（購入）する際にかかった費用のことで、譲渡費用は売却時にかかった費用のことです。
これらを売却価格から差し引いて譲渡所得を算出していきます。
ただし、売却する不動産に建物が含まれている場合は、取得費の計算に注意が必要です。
建物については減価償却をおこない、取得費から減価償却費を差し引かなければならないためです。
建物は、土地と異なり取得してから年月が経つにつれ劣化していきます。
そのため、下がった価値分を減価償却費として取得費から差し引く必要があるのです。
減価償却費は、「建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数」で計算します。
償却率は、建物の構造によって異なり、木造の場合は0.031、鉄骨の場合が0.036、鉄筋コンクリート造の場合が0.015となります。

課税譲渡所得の計算方法

不動産売却では、一定の条件を満たすことで利用できる特例制度がいくつか用意されています。
たとえば、マイホームを売却した際に利用できる3,000万円の特別控除です。
この特別控除は、譲渡所得から差し引くことができます。
計算式にすると以下のようになります。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
前述した特例を利用すれば、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除されるため、大幅に税金を抑えることが可能です。
なお、特別控除により譲渡所得がゼロもしくはマイナスとなった場合は、譲渡所得税がかかることはありません。

譲渡所得税の計算方法

特別控除を利用しても譲渡所得がプラスとなる場合は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、「譲渡所得×税率」で計算され、税率は不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間5年以下の場合：39.63％
• 所有期間5年超えの場合：20.315％

このように譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって異なる点に注意しましょう。

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不動産売却時の譲渡所得を計算する際の取得費とは

前述したように、譲渡所得を計算する際には取得費を差し引く必要があります。
そのため、取得費の金額は譲渡所得を計算するうえで大きく影響し、税金の金額を左右すると言っても過言ではありません。
つまり、取得費の金額が多いほど譲渡所得が減るため、節税につながるというわけです。
したがって、取得費はできるだけ漏れなく計上することが大切になります。
ここでは、取得費として計上できる費用を改めて解説します。

取得費に計上できる費用

取得費に計上できる費用には、以下のものがあります。

• 土地や建物の購入代金
• 仲介手数料
• 登記費用
• 設備費・改良費
• 不動産取得税・印紙税

建物に関しては、建築金額から減価償却費を控除した金額が対象です。
また、不動産会社に支払った仲介手数料や、登記にかかった費用なども含まれます。
ただし、売却時に支払った仲介手数料に関しては、譲渡費用として計上します。
登記にあたり司法書士へ依頼していた場合は、その際にかかった司法書士への報酬も取得費として計上することが可能です。
さらに上記以外でも、リフォーム費用、建物の取り壊し費用、立退料、訴訟費用などが取得費になります。

取得費が不明の場合

購入した時期が古いなどで取得費が分からない場合もあるでしょう。
そのような場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計上することになります。
また、実際の取得費が5％相当額を下回る場合も、5％相当額を取得費とすることが可能です。
たとえば、不動産を2,000万円で売却した場合に取得費不明の際は、「2,000万円×5％＝100万円」が概算取得費になります。
ただし、概算取得費は実際の取得費よりも大幅に少ない金額になる可能性が高いため注意が必要です。
そのため、できれば取得費が証明できる書類を探して、概算ではなく実額取得費を計上することをおすすめします。
たとえば、購入金額が記載された売買契約書が見当たらない場合は、貯金通帳などの価格が記載されたもので代用できる可能性があります。

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不動産売却時の譲渡所得を計算する際の譲渡費用とは

譲渡所得の計算では、売却する際にかかった費用の譲渡費用も差し引くことができます。
取得費と同様に、譲渡費用を漏れなく計上すれば、税金の負担を軽減できるでしょう。

譲渡費用に計上できる費用

譲渡費用に計上できる費用には、以下のものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 測量費・解体費用
• 広告料
• 解約違約金

譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用です。
不動産会社に仲介を依頼した場合は、仲介手数料も譲渡費用になります。
また、測量や解体も売却を目的としておこなったものであれば、それらにかかった費用も譲渡費用として計上することが可能です。
売買契約後にさらに有利な条件で売却するために支払った違約金なども含まれます。

譲渡費用に計上できない費用

一方で、以下のような費用は譲渡費用として計上することはできません。

• 引っ越し費用
• 固定資産税
• 税理士費用
• 修繕費・リフォーム費用・ハウスクリーニング

固定資産税や修繕費などのように、維持管理のためにかかった費用は譲渡費用には含まれません。
また、売却後に確定申告手続きの目的で依頼した税理士へ支払う報酬も譲渡費用には該当しないため注意が必要です。
なお、ケースによっては譲渡費用に該当する場合もあります。
たとえば、旅費や交通費です。
これらは、売却に直接関係していたかどうかで判断が分かれます。
どこまでを譲渡費用に含めるのか不明な場合は、税理士に相談しながら進めると良いでしょう。

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まとめ

不動産売却で利益（譲渡所得）が発生すると、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課せられます。
譲渡所得税をいかに抑えるかは、譲渡所得の計算で用いられる取得費や譲渡費用を漏れなく計上することです。
取得費が不明な場合は、売却価格の5％となる概算取得費を用いることになるため、できるだけ取得費を証明できる書類を探しておくことをおすすめします。
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