検査済証がない状態で不動産売却は可能？検査済証の重要性についても解説

不動産売却では「検査済証」が重要な意味を持ちます。
検査済証の有無によって、買主の反応に大きな差が出るためです。
しかし「検査済証がない不動産」はそれほど珍しくありません。
そこで今回は検査済証とはどのようなものなのかについて、検査済証が重要とされる理由や、検査済証がない場合の売却方法を解説します。
山口県山口市で不動産売却を検討されている方は、ぜひご参考になさってください。

紛失すると不動産売却できない？検査済証とは

不動産売却の際には、かならず不動産会社が売主に検査済証の有無を確認します。
これは検査済証の有無が不動産売却に大きく影響するからです。
では検査済証とはどのような書類であり、どのような役割を持っているのでしょうか。

検査済証とは

検査済証とは、該当の建物が法律に適合した「適法建築物」であることを証明する書類です。
建築基準法で定められている「建築確認」「中間検査」「完了検査」をすべて完了すると取得できます。
建築確認
建築確認とは、着工前の建物の設計図などを提示し、計画段階で建築基準法などの法令に違反していないかどうか確認することです。
問題がないと判断されれば「確認済証」が発行され、工事に着手できます。
ただし建築確認申請書はあくまで着工前の計画を記したものであり、適法の証明にはならないので注意してください。
中間検査
中間検査とは、工事の途中で実施される検査のことです。
実施のタイミングは事前に指定されており、指定の工程が完了した段階で検査がおこなわれます。
一般的な木造2階建ての建物であれば、中間検査の回数は1回です。
検査をパスすれば「中間検査合格証」が発行され、次の工程に進むことができます。
ただし中間検査はすべての建物で実施するわけではなく、自治体によって対象となる建物が異なります。
完了検査
完了検査とは、工事が完了した時点で、建物が建築確認申請書の内容と合致しているかを確認する検査です。
建築主は、建物が完成してから4日以内に完了検査申請書を提出しなければなりません。
申請書が提出されると、地方自治体や指定確認検査機関が敷地の形状や建物の仕様などについて検査をおこないます。
完了検査に合格すると交付される書類が「検査済証」です。

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検査済証がないとどうなる？不動産売却で検査済証が重要視される理由とは

法令どおりに建てられた建築物に対して交付される検査済証ですが、不動産売却の際になぜこれほど重要視されるのでしょうか。
ここではなぜ検査済証が重要なのか、検査済証がないと不動産売却にどのような影響が出るのかについて解説します。

検査済証が重要な理由1：買主が住宅ローンを組めない

多くの買主は、不動産を購入する際に住宅ローンを組みます。
しかしほとんどの金融機関は、違法建築物には融資をおこないません。
もし融資した不動産が違法建築物だった場合、金融機関はコンプライアンス違反となり責任を問われるリスクがあります。
検査済証は違法建築物ではないことの証明となるため、住宅ローンの契約時に提出が求められるのです。
検査済証がない場合は、高い確率で住宅ローンを組めません。
住宅ローンが組めない不動産は、当然ながら買主からも敬遠されてしまうでしょう。

検査済証が重要な理由2：買主に違法建築物の責任が及ぶケースがある

検査済証がない不動産を購入した結果、購入後に違法建築物であることが判明し、買主が厳しい行政指導や是正命令を受けた事例が過去にあります。
違法建築物を建てたのは以前の所有者であったとしても、所有者が変わったあとに問題が発覚した場合は、新しい所有者にまで責任が及んでしまうのです。
こういったリスクを避けるために、現在ではほとんどの買主が違法性がない不動産かどうかを確認してから購入します。
そのため違法建築物ではないことを証明する方法を持たない不動産は、どうしても売却しにくくなってしまうでしょう。

検査済証が重要な理由3：建物の増築や用途変更ができない

中古物件では、購入後に増築や改築を考えている買主もいます。
しかし検査済証がなく、建物の適法性を証明できない不動産の場合、増築や用途変更などの建築確認申請を受け付けてもらえません。
申請できない内容は下記のとおりです。

• 防火地域や準防火地域内での増築
• 防火地域・準防火地域外での10㎡を超える増築
• 改築
• 200㎡以上の用途変更

このように制限が多いため、検査済証がない不動産は買主から選ばれにくくなります。

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検査済証がない状態で不動産売却をする方法とは

ここまで、不動産売却における検査済証の重要性について解説してきました。
検査済証がない不動産は買主に多くのデメリットを生むため、結果として売却につながりにくいという点をご理解いただけたのではないでしょうか。
しかし検査済証がない場合でも、不動産売却をする方法はあります。
スムーズな不動産売却のためには、検査済証がない状況をカバーすることが重要です。
「検査済証がない」という状況は、大きくわけると「検査済証を紛失したケース」と「そもそも検査済証交付のための完了検査を受けていないケース」の2パターンがあります。
ここでは、それぞれのケースで不動産売却をする方法を解説します。

検査済証を紛失したケース

検査済証は原則として再発行できません。
そのため検査済証を紛失してしまった場合は、再発行以外の方法をとる必要があります。
そこで利用したいのが「台帳記載事項証明書」です。
台帳記載事項証明書には、対象不動産について建築確認台帳に登録されている、建築物の用途・工事種別・敷地面積・検査済証番号などが記載されています。
対象不動産がある各市区町村の役場で、300円ほどで取得可能です。
台帳記載事項証明書を取得すれば、その不動産に検査済証が交付されていることを証明できます。
検査済証が交付されているかどうか覚えていない方は、対象不動産がある市区町村の役場の建築指導課もしくは土木課などで発行の有無を確認してみましょう。

完了検査を受けていないケース

今では90％近くの不動産が、検査済証を取得するための完了検査を受けていますが、かつては検査を受けていない建築物も多くありました。
1998年時点での完了検査の実施率は、38％ほどです。
そのため築20年以上の不動産では、不動産売却時に検査済証がないケースも珍しくありません。
また建築した当時は適法だったものの、その後に建築基準法の法改正がおこなわれたため、法律に適さなくなった不動産もあります。
これらの不動産は「既存不適格建物」と呼ばれており、施工後の基準に適していなくても違法建築物には該当しないと取り決められています。
このように完了検査を受けていない物件や既存不適格建物に該当する場合は「12条5項報告」を役所に提出することで、検査済証を取得している場合と同等の基準を満たしていると証明することが可能です。
12条5項報告とは、建築基準法の12条5項の内容に基づいて建築物の適法性を特定の行政庁に報告することです。
もとは建物が適法かどうか疑わしい場合に建築主に対して報告を求めるための法令でしたが、検査済証がない場合の対策として用いられるようになりました。
12条5項報告は、建築主事がいる市役所に提出することで、適法性を証明できます。
ただし建築主事は概ね人口10万人以上の都市に配属されるため、もしその市町村に建築主事がいない場合は都道府県庁に提出しましょう。

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まとめ

検査済証は、不動産売却においてとても重要な書類です。
しかし紛失したケースや、そもそも交付されていなかったケースも珍しくありません。
紛失の場合は台帳記載事項証明書で代替できるため、不動産売却を進める前に手配しておきましょう。
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