収益物件の売却で発生する税金の種類とは？節税につながる対策も解説！

収益物件を売却すると、売却代金が手に入るだけではなく、税金が発生します。
税金の種類や税額の目安を把握しておかないと、思わぬ出費となり、売却後の資金計画に狂いが生じてしまうかもしれません。
そこで今回は山口県山口市で収益物件の売却をご検討中の方に向けて、売却時に発生する税金の種類や節税につながる対策、確定申告までの流れなどを解説します。

収益物件の売却で発生する税金の種類とは

収益物件を売るときにかかるおもな税金の種類は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」です。
これら3種類の税金は、特徴や目安の金額などが異なるので、収益物件を売却する際はそれぞれについて把握しておきましょう。

収益物件の売却で発生する税金の種類1：印紙税

印紙税は、収益物件の売買契約書を作成する際にかかる税金です。
該当する税額の印紙を購入し、売買契約書に貼って納めます。
税額は、売買契約書に記載された金額によって決まります。
たとえば、記載された金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円を超え1億円以下の場合は3万円、1億円を超え5億円以下の場合は6万円です。
なお上記は、令和6年3月31日まで適用される軽減措置による軽減後の税率です。
本則税率はこれよりも高いので、収益物件を売却する際に国税庁のホームページなどを確認して、軽減措置があるかどうかを調べておきましょう。

収益物件の売却で発生する税金の種類2：登録免許税

登録免許税は、収益物件に設定されている抵当権を抹消する際に発生します。
抵当権が設定されたままだと、収益物件を売却することができません。
そのため、売却前に抵当権抹消登記をおこない、抵当権を抹消する必要があるのです。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つにつき1,000円なので、土地と建物の場合は2,000円です。
なお、抵当権抹消登記の手続きは司法書士に依頼することが一般的で、その場合は報酬として3万円ほどの費用がかかります。

収益物件の売却で発生する税金の種類3：譲渡所得税

譲渡所得税は、収益物件の売却によって利益が生じたときに発生する税金です。
この利益は譲渡所得と呼ばれ、算出方法は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」です。
譲渡価額には収益物件の売却価格、取得費には収益物件の購入にかかった費用、譲渡費用には収益物件の売却にかかった費用を入れて計算します。
この結果がプラスになった場合は譲渡所得が生じたことになり、その金額に対して「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類の税金が課されます。
譲渡所得税とは、これら3種類の税金の総称です。
税率は収益物件を所有していた期間によって変わり、5年以下の場合は「所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％」です。
5年を超える場合は「所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％」となり、こちらのほうが税金の負担が軽減します。
所有期間は収益物件を売却した年の1月1日までを数えるので、間違えないように注意しましょう。

▼この記事も読まれています
相続が発生した際に必要な手続きとは？不動産売却の流れや注意点も解説！

収益物件の売却でできる税金対策

収益物件を売却したお金をできるだけ手元に残すためには、支払う税金を少しでも減らしたいものでしょう。
実は、先述した税金のなかには、対策によって節税できるものもあります。
おもな対策を3つ挙げるので、実践できるものがあるかどうか検討してみましょう。

節税につながる対策1：買い換え特例を利用する

収益物件を買い換える場合は、特例を適用できる可能性があります。
特例を適用できるのは、所有期間が10年を超える事業用の不動産を売却し、一定期間内に買い換えるなどの要件を満たしている場合です。
買い換え特例を適用すると、譲渡所得税の一部を繰り延べることが可能です。
売却金額よりも買い換えた金額が多い場合は、売却金額に課税割合20～30％を乗じた金額を収入金額にできます。
売却金額よりも買い換えた金額が少ない場合は、「その差額＋買い換えた金額に課税割合を乗じた金額」を収入金額とします。
このように、譲渡所得の計算に使う収入金額を減らすことができるので、納める譲渡所得税が軽減するのです。
特例によって軽減された分は、買い換えた収益物件を売却する際に納めなくてはなりません。
ただ、その際は買い換えによって得た利益をあてることができるので、支払いの負担が軽減する可能性があるでしょう。

節税につながる対策2：売買契約書を1通だけ作成する

売買契約書は、売主と買主がそれぞれ保有するために2通作成することが一般的で、その場合は印紙税が2通分かかります。
ただ、売主と買主が合意していれば、1通をコピーにすることも可能です。
コピーには印紙税がかからないので、この方法だと1通分の印紙税を節約できます。
なお、2022年5月18日から可能になった電子契約は印紙税が発生しないので、選択できる場合は検討してみましょう。

節税につながる対策3：確定申告を青色申告にする

個人が確定申告をする際は白色申告と青色申告の2種類があり、これらはさまざまな点において違いがあります。
そのうちの1つが基礎控除額であり、青色申告のほうが多くの控除を受けられるので、税金の負担が軽減します。
電子帳簿の作成が必要になりますが、事業を手伝っている家族への給与を経費にすることなども可能になるので、税金対策を強化したい場合におすすめです。

▼この記事も読まれています
相続おける代償分割のメリットとは？相続税の計算方法も解説！

収益物件の売却によって税金が発生した場合の確定申告の流れ

収益物件を売却して譲渡所得が生じた場合は、翌年に確定申告をしなくてはなりません。
確定申告とは、前年の所得と税金を申告する手続きのことです。
確定申告が必要にもかかわらず手続きを怠ると、無申告加算税や延滞税などのペナルティを科せられてしまうので注意しましょう。

収益物件の売却から確定申告までの流れ

収益物件を売却すると、税務署から「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」が届きます。
譲渡所得が生じた場合は、不動産売却をした翌年の期間中に確定申告をおこないましょう。
確定申告の期間は、原則として2月16日から3月15日までです。
必要書類などを準備したうえで、住所地を管轄する税務署で申告手続きをし、税金を納めましょう。
譲渡所得がない場合は、その旨を記載して返送すると終了です。
返送しないと税務調査の対象になるかもしれないので、忘れないように注意しましょう。
なお、譲渡所得がない場合でも、損失をほかの不動産の売却益と相殺したい場合は確定申告が必要です。

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は、おもに以下のとおりです。

• 申告書第一表・第二表
• 分離課税用の申告書（第三表）
• 譲渡所得の内訳書
• 登記簿謄本
• 購入時および売却時の売買契約書や領収書

申告書や譲渡所得の内訳書は、税務署などで入手できます。
登記簿謄本は法務局で取得でき、直接行かなくても郵送やインターネットなどによる請求が可能です。
購入時や売却時の売買契約書や領収書は、ご自身が保管してあるものを準備しましょう。
なお、収益物件を購入してから年数が経っていると、売買契約書や領収書が見つからないこともあるでしょう。
その場合は、譲渡所得の計算に使う取得費がわからず、譲渡所得税の税額が本来よりも増えてしまう可能性があります。
売買契約書や領収書がない場合は、当時のパンフレットや購入時のローン金額などを基にして推計することも可能です。
税金の負担を増やさないために、使えそうな資料をできるだけ探してみましょう。

▼この記事も読まれています
相続の際に注意するべき「負動産」とは？処分方法や相続放棄について解説！

まとめ

収益物件を売却する際は、さまざまな税金が発生します。
なかには節税できるものもあるので、しっかりと対策を講じて、負担軽減につなげましょう。
譲渡所得が生じた場合は確定申告が必要なので、収益物件を売却した翌年の期間中に、忘れずに手続きをおこないましょう。
山口市の不動産売却なら「（株）丸久不動産事業部山口支店」へ。
相続・空き家・税金・住宅ローン・住み替え・離婚など幅広い悩みに対応が可能です。
ぜひお気軽にお問い合わせください。