投資用マンションの売却に適したタイミングはいつ？事前準備や注意点も解説

投資用マンションの売却を成功させるためのポイントは、売るタイミングを見極めることです。
とはいえ、新型コロナウイルスの流行やロシアのウクライナ侵略など、現在の複雑な社会情勢下において、いつ売却すべきか頭を悩ませている方も多いことと思います。
では、投資用マンションはどのタイミングで売り出せば良いのでしょうか。
今回は投資用マンションにおける売却のタイミングはいつなのか、事前準備、注意点について解説します。
山口県山口市にて収益物件の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

投資用マンションにおける売却のタイミングはいつ？

まずは、投資用マンションにおける売却のタイミングはいつなのか、適した時期を解説します。

大規模修繕の前

いつ売却すべきが悩んだときは、大規模修繕がいつおこなわれるかを確認します。
区分マンションを所有している場合、修繕積立金を毎月支払うのが一般的です。
修繕積立金は段階式に値上がりしたり、10年～15年のタイミングで上がったりするケースが多いといえます。
近年は工事費用や建築材料が高騰しているため、修繕積立金が不足する可能性も否めません。
これまで積み立てておいたぶんだけでは足りず、オーナーに対し不足分を請求されることもあるでしょう。
投資用マンションの大規模修繕において、費用がたくさんかかる場合、売却に適したタイミングといえます。

路線価が上昇傾向にあるとき

路線価が上昇傾向にあるときも、投資用マンションの売却を検討すべきタイミングです。
路線価とは、土地に付けられる公的な価格のことで、相続税を算出する際の指標となります。
公示価格の約8割が路線価となるため、不動産相場を考えるうえで重要な要素となるでしょう。
高値で売却できるのはいつなのかを考えたときは、路線価が上昇しているタイミングを見計らうと良いかもしれません。

入居者がいるとき

投資用マンションをいつ売却すべきか悩んだ際は、入居者の有無も判断基準のひとつです。
入居者がいる状態で売却する場合、その物件はオーナーチェンジ物件となります。
オーナーチェンジ物件は、購入後に入居者を探す必要がないのがメリットです。
空き家の場合、いつ入居者が見つかるかわからないため、候補から外されてしまう可能性があります。
入居者がいる物件を購入すれば、すぐに家賃収入を得られるため、投資家からのニーズも高いです。

賃貸経営が赤字になっている場合

賃貸経営が赤字になっている場合も、売却のタイミングといえます。
家賃は築年数の経過とともに、下がっていくのが一般的です。
分譲の場合、修繕積立金や管理費が年々上昇していく可能性もあります。
そのため、安定した家賃収入があったとしても、赤字経営になる物件は少なくありません。
定期的に収支をチェックし、いつ赤字になりそうなのかを見極めることがポイントです。
赤字になりそうな場合は、売却に向けて早めに動き出すことをおすすめします。

投資用マンションを売却するタイミングでやっておくべき準備

続いて、投資用マンションを売却するタイミングで、やっておくべき準備を解説します。

事前準備1：管理会社に連絡する

やっておくべき準備として、まず管理会社への連絡が挙げられます。
投資用マンションの管理会社に連絡を入れ、組合員の資格喪失届と、管理費や修繕積立金の精算をします。
売却が決まってからでも遅くはありませんが、早めに動いておくと、売却に関する手続きがスムーズです。
売却の意思を早めに伝え、書類の提出方法や精算金を把握しておきましょう。

事前準備2：相場を調査する

管理会社への連絡が完了したら、投資用マンションがどのくらいの価格で売却できそうか、相場を調査します。
不動産の情報サイトや、住宅情報誌などを使い、類似物件を探します。
類似物件とは、築年数や床面積、エリアなどが似ている物件のことです。
売却したい投資用マンションの近くに、同じようなスペックのマンションがあれば、いくらで売りに出されているのかを調べてみてください。
類似物件を探す際は、なるべく多くの物件をピックアップし、平均値を出すことがポイントです。

事前準備3：必要書類を揃える

続いての準備は、必要書類を揃えることです。
投資用マンションの売却では、下記の書類を準備します。
権利証・登記識別情報・登記簿謄本・実印・印鑑証明書・身分証明書・管理規約・固定資産税納税通知書・購入時に交わした売買契約書・身分証明書
投資用マンションの売却時は、さまざまな書類を揃えなくてはなりません。
書類によっては取得に時間がかかったり、紛失してしまっていたりするものがあるかもしれません。
そのため、売却が決まった時点で準備を始めるのがおすすめです。

投資用マンションを売却するタイミングで気を付けたい注意点

最後に、投資用マンションを売却するタイミングで気を付けたい、注意点を解説します。

注意点1：ローンが完済しているかどうか

注意点としてまず挙げられるのが、ローンが完済しているか否かです。
売りたいタイミングでローンの残債がある場合、売却は難しくなります。
そのため、投資用マンションを売却する際は、ローンを完済していることが条件です。

注意点2：プロの意見を聞く

プロの意見を聞くことも、注意点のひとつです。
投資用マンションは売却のタイミングだけでなく、利回りや税金など、投資家目線で考えるべきことが多いです。
居住用不動産とは異なる視点から、売却の戦略を練る必要があります。
売買のノウハウや、賃貸借契約についての知識も必須といえるでしょう。
そのため、投資用マンションの売買実績の多い不動産会社から意見を聞くことが大切です。

注意点3：売却時に費用がかかる

投資用マンションの売却では、売却価格の4％ほどの費用がかかります。
費用を考えずに売却すると、利益が少なくなったりシミュレーションどおりにいかなくなったりするため、注意が必要です。
主な費用は下記のとおりです。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 抵当権抹消費用や所有権移転登記の費用
• 売買契約書にかかる印紙税

不動産会社に支払う仲介手数料は、売買価格が400万円を超える場合「（売却価格×3％＋6万円）×消費税」で計算できます。
登記費用は、1万円～4万円が相場です。
印紙税は契約金額によって異なりますが、5,000円～3万円が相場となります。

注意点4：オーナーチェンジ物件は売却価格が下がることもある

オーナーチェンジ物件の場合、売却価格が下がることもあります。
先述したとおり、オーナーチェンジ物件は、入居者を探す必要がなかったり、家賃収入がすぐに得られたりするのがメリットです。
しかし、状況によっては空き家のほうが高く売れることもあります。
空き家は買主が居住用不動産として購入することもでき、収益物件より高く評価される可能性があるからです。
すでに入居者がいる状態は、あくまでも収益物件として評価されるため、売却方法にも注意すべきといえます。

まとめ

投資用マンションの売却を成功させるためには、いつ売却すべきなのかタイミングを見極めることが大切です。
事前に準備すべきことも多いため、売却が決まった時点で動き出すと、スムーズな売却が目指せます。
注意点にも着目し、満足度の高い売却をおこないましょう。
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