不動産売却でかかる費用の種類と相場とは？控除制度についても解説

不動産売却を進めていくなかで、さまざまな費用や税金が発生することをご存じでしょうか。
ただし税金によっては控除制度も利用できるため、費用を安く抑えることも可能です。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、売却でかかる費用の種類とその相場、また費用を安く抑える方法について解説します。
山口県山口市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却にかかる費用の種類とは

不動産売却を進めていくなかで、さまざまな費用や税金がかかります。
ここでは、まずはどんな費用の種類があるのかご説明します。

費用・税金の種類一覧

不動産売却にかかる費用には以下のようなものがあります。

• 住宅ローン返済手数料：ローンを一括で金融機関に返済する際にかかる手数料（5,000円～3万円）
• 印紙税：売買契約書に対して課せられる税金（1,000円～6万円※売却金額により異なる）
• 仲介手数料：買主と売買契約成立時に不動産会社へ支払う手数料（売却額×3％＋6万円＋消費税※売却額が400万円を超える場合）
• 抵当権抹消費用：移転登記時にかかる費用（5,000円～2万円※司法書士へ依頼した場合）
• 譲渡所得税：売却後の利益に対して課せられる税金（保有期間5年以下なら譲渡所得×39.63％、5年超なら譲渡所得×20.315%）

そのほかにも、測量する際に「測量費用」、解体をおこなう場合は「解体費用」、クリーニングを実施する場合は「ハウスクリーニング費用」などが必要に応じてかかります。

費用・税金の具体的なシミュレーション

では、実際に家を売却した際にどのくらいの費用や税金がかかるのかをシミュレーションしてみます。
ここでは、2,500万円で家を売却した場合にかかる費用をシミュレーションしてみましょう。

• 住宅ローン返済手数料：3万2,400円（窓口の場合）
• 印紙税：1万円
• 仲介手数料：89万1,000円（2,500万円×3％＋6万円＋消費税10％）
• 抵当権抹消費用：2万円（司法書士へ依頼した場合）
• 譲渡所得税：0円（売却額が3,000万円以下のため税金はかかりません）

上記の費用をすべて合計すると「95万3,400円」かかることになります。
このように、不動産売却でかかる費用は仲介手数料が大半を占めていることがわかります。

不動産売却にかかる費用の詳細と相場

では、上記でご説明した費用の種類について詳細と相場を解説していきます。

①住宅ローン返済手数料

住宅ローンを利用して不動産を購入していた場合、売却前に完済する必要があります。
金融機関にローン残債を一括で繰り上げ返済する手数料の相場は以下のとおりです。

• 窓口の場合：2～3万円程度
• 電話の場合：1～2万円程度
• インターネットの場合：5,000～2万円程度

手数料は、金融機関や支払い方法によっても異なるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

②印紙税

印紙税は、契約書や領収書など経済的取引で作成される文書に課税される税金です。
収入印紙を貼付し、間接的に納税をおこないます。
印紙税は契約金額によって異なり、2024年3月31日までは以下のように軽減税率が適用されます。

• 100万円超え500万円以下：500円（本則税率1,000円）
• 500万円超え1,000万円以下：1,000円（5,000円）
• 1,000万円超え5,000万円以下：5,000円（1万円）
• 5,000万円超え1億円以下：3万円（6万円）

印紙税は、契約書1通につき上記の金額が課税されます。

③仲介手数料

仲介手数料は、仲介業務の成功報酬として不動産会社に支払う手数料です。
支払うタイミングは、買主との売買契約時に半分、残りの半分を物件の引き渡し後に支払います。
仲介手数料の計算式は以下のとおりです。

• 200万円以下の場合：（売却価格×5％）＋消費税10％
• 200万円超え400万円以下の場合：（売却価格×4％＋2万円）＋消費税10％
• 400万円を超える場合：（売却価格×3％＋6万円）＋消費税10％

仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、一般的には上限額で請求する不動産会社が多いと言えます。
なお、宅地建物取引業法の一部改訂により、400万円以下の不動産売買では仲介手数料の上限が18万円となりました。
ただし、売主に適用される場合は、不動産会社の説明により売主が同意した場合です。

④抵当権抹消費用

抵当権抹消費用は、ローンを完済した際に金融機関が設定している抵当権を抹消するためにかかる費用です。
不動産売却の前には、この抵当権を抹消しておく必要があります。
抵当権抹消費用の相場は以下のとおりです。

• 登録免許税：1不動産あたり1,000円
• 司法書士へ依頼する場合：5,000円～2万円程度（登録免許税込み）

抹消手続きは個人でおこなうこともできますが、重要な手続きのため司法書士へ依頼したほうがスムーズかつ安心と言えるでしょう。

⑤譲渡所得税

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得は、以下のように売却価格から購入時にかかった費用と、売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
また譲渡所得にかかる税率は、所有期間が5年を超えているかどうかで以下のように大きく異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

不動産売却でかかる費用・税金に利用できる控除制度

不動産売却では、多くの費用・税金が発生します。
そのため、少しでも安く抑えるための控除制度について解説します。

居住用財産の3,000万円控除

居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最高で3,000万円まで控除可能な特例制度です。
ただし適用されるには、本人の居住用の建物であることなど一定の条件を満たす必要があります。
この特例を利用すれば、譲渡所得がマイナスもしくはゼロとなる可能性が高く、大幅に負担を減らすことが可能です。

被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除

相続により取得した不動産を売却する際に、譲渡所得から最大で3,000万円控除することができます。
控除が受けられるには、昭和56年5月31日以前に建築されていることなど、さまざまな条件を満たす必要があります。

各自治体の補助金制度

空き家などを解体する際にかかる解体費用や、環境に配慮したリフォームを施す場合は、自治体から補助金が支給されることがあります。
ただし支給要件を満たすには、自治体で設けられている条件をクリアする必要があります。
補助金額や条件などの詳細が知りたい場合は、お近くの自治体に問い合わせてみると良いでしょう。

ハウスクリーニング・交通費を安く抑える方法

ハウスクリーニング費用は、売却物件と購入した物件を同時に依頼することで費用を安くしてもらえる可能性があります。
また、遠方にある不動産を売却する場合は、現地に行く回数を減らすなどして交通費を抑えるようにしましょう。

まとめ

不動産売却では、仲介手数料をはじめさまざまな費用が発生します。
ただし、どの費用も相場や計算方法が決まっているので、あらかじめ把握しておくと予算が立てやすくなるでしょう。
また少しでも費用を抑えるために、利用できる控除制度は進んで活用することをおすすめします。
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