不動産売却時にかかる「仲介手数料」とは？計算方法などのポイントを解説！

不動産売却の際は、仲介手数料と呼ばれる費用がかかることがあります。
高額になることもある費用ですが、仲介手数料の金額だけで不動産会社を選ぶとリスクが生じるかもしれません。
そこで今回は、山口県山口市で不動産売却をご検討中の方に向けて、仲介手数料とは何かについてご説明します。
特徴や計算方法、不動産会社選びの基準にするべきかどうかについてもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却の際に発生する可能性のある「仲介手数料」の特徴とは

仲介手数料とは、不動産会社を介して買主を見つける「仲介」によって不動産売却が成立した際に、不動産会社へ支払う報酬のことです。
不動産売却を達成した成功報酬なので、仲介を依頼しても売却できなかった場合は発生しません。
成功報酬と聞くと、いくらかかるのか心配になるかもしれませんが、仲介手数料は法律によって上限金額が定められています。
そのため、上限金額を超えた金額を請求されることはありません。
ただし、仲介手数料の上限金額は売却価格を基にして計算されるので、場合によっては高額になる可能性があります。
なお、仲介手数料には消費税がかかるので、提示された金額は税込みであることを確認しましょう。

仲介手数料に含まれる内容とは

仲介手数料には、不動産会社がおこなう基本的な売却活動にかかる費用などが含まれます。
具体的には、以下のような作業にかかる費用です。

• 物件情報サイトへの掲載
• チラシの作成や配布
• 売却活動の状況報告や適切なアドバイス
• 契約書や重要事項説明書の作成
• 融資手続きのサポート

これらにかかる費用は仲介手数料に含まれるので、追加で請求されることはほぼありません。
ただし、特別に依頼する広告など、通常の範囲を越える内容を依頼すると別途費用がかかる可能性があるので注意しましょう。

仲介手数料を支払うタイミングとは

不動産会社の仲介によって不動産売却をする場合は、以下のような流れで進めます。

• 不動産会社と媒介契約を締結する
• 売却活動を開始する
• 買主が決まったら売買契約を締結する
• 決済を終えたら物件を引き渡す

仲介手数料は、一般的に売買契約の締結時と引き渡し時に半額ずつ支払います。
ただ、不動産会社によっては支払いのタイミングが異なることがあるので、事前に確認しておきましょう。

不動産売却の際に発生する仲介手数料の計算方法とは

不動産売却時に発生する費用の1つである仲介手数料の特徴を把握したら、次に計算方法を確認しておきましょう。
先述のとおり、仲介手数料は法律によって上限金額が定められており、その金額が相場になります。
仲介手数料の上限金額は、以下のような考え方によって算出されます。

• 売却価格の200万円以下の部分：売却価格×5％
• 200万円超え400万円以下の部分：売却価格×4％
• 400万円を超える部分：売却価格×3％

たとえば、2,000万円で不動産売却をした場合の仲介手数料の上限金額は、「200万円×5％＋200万円×4％＋1,600万円×3％」の式で計算すると66万円です。
この金額に消費税が課税されるので、税込金額は72万6,000円です。

仲介手数料の速算法とは

ご説明した仲介手数料の計算方法は、売却価格を3つに分割して計算するので手間がかかります。
そこで活用したいのが、仲介手数料の速算法です。
速算法を使うと、仲介手数料は以下の計算式で算出できます。

• 売却価格が200万円以下の場合：売却価格×5％
• 200万円超え400万円以下の場合：売却価格×4％＋2万円
• 400万円を超える場合：売却価格×3％＋6万円

それぞれの計算結果には消費税が課税されるので、忘れないようにしましょう。

「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」とは

不動産売却時の仲介手数料は、大半の場合は先述の方法で算出した金額が上限金額になります。
ただし、売却価格が低い場合は、「低廉（ていれん）な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用されることに注意しましょう。
この特例は、不動産の売却価格が400万円以下の場合、仲介手数料に「調査費用相当額」を加算できるものです。
そして売却価格に関わらず、仲介手数料と調査費用相当額を合わせて18万円、税込みで19万8,000円が上限金額になります。
このような特例ができた理由は、売却価格が安い空き家などでもスムーズに売買取引をおこなえるようにするためです。
たとえば、売却価格が100万円の不動産の仲介手数料を先述した計算方法で算出すると、「100万円×5％＝5万円」です。
けれども、売却価格が安いからといって、売却活動などにかかる費用も比例して下がるとは限りません。
むしろ、売却価格が安い不動産には売れにくい理由があるので、通常より買主を見つけることが難しいケースも多いでしょう。
それなのに仲介手数料が5万円しか得られないと、不動産会社がかけた費用や人件費のほうが上回ってしまうかもしれません。
すると、不動産会社が消極的になってしまい、売却価格が安い不動産の流通に影響が生じる可能性があります。
そのような事態を避けるために、平成30年1月1日より上記の特例が開始しました。
ですから、売却価格が400万円以下の物件の仲介手数料を計算する際は注意しましょう。

不動産売却の際に仲介手数料だけに着目すると生じるリスクとは

先述のとおり、仲介手数料は売却価格を基にして計算されるので、高額になることがあります。
たとえば、4,000万円で不動産売却をした際の仲介手数料の上限金額は、税込みで138万6,000円です。
このように、100万円を超えるケースも多いので、仲介手数料を節約できないかと考えることがあるかもしれません。
ただ、仲介手数料の安さだけを基準にして不動産会社を選ぶと、リスクが生じる可能性があるので注意しましょう。
仲介手数料は、不動産会社がおこなう売却活動などに必要な費用です。
そのため、上限金額よりも安いと、適切な売却活動ができなくなるリスクが生じてしまいます。
適切な売却活動ができないと、不動産売却に時間がかかってしまう可能性があるでしょう。
なかには上限金額より安い仲介手数料を設定している会社もありますが、リスクが生じる可能性を考えると、それだけで決めないほうが良いといえます。
不動産会社を選ぶときは、担当者の対応や類似物件の売却実績などにも注目して、信頼して任せることができるかどうかを総合的に判断しましょう。
なお、買主と直接取引をすると、仲介手数料はかかりません。
ただし、その場合はトラブルが発生するリスクが高まるので、注意が必要です。
不動産取引は専門知識を要するので、慣れていないと難しいかもしれません。
もしご自身で買主を見つけた場合でも、売買契約は不動産会社を介したほうが、リスクが生じる心配が減るでしょう。
不動産売却を成功させるためには、仲介手数料だけに着目せず、「納得のいく不動産売却ができるかどうか」を考えることがポイントです。

まとめ

仲介手数料は、不動産会社を介して物件の買主を見つけ、売買契約が成立した際に発生する費用です。
高額になることもありますが、仲介手数料の安さだけを基準にして不動産会社を選ぶと、リスクが生じる可能性があるので注意しましょう。
私たち「（株）丸久不動産事業部山口支店」は、山口県山口市を中心としたエリアで不動産売却をサポートしております。
納得のいく不動産売却のために尽力いたしますので、売却をお考えでしたら弊社までお気軽にお問い合わせください。