収益物件とは？収益物件を売却するメリット・デメリットを解説

収益物件を所有している方のなかには、「新たに事業を始めたい」「別の不動産を購入したい」など、さまざまな理由から売却を検討される方もいらっしゃるでしょう。
売却するかどうか悩んだときは、売却によるメリット・デメリットを確認し、判断の際の参考にしてみてはいかがでしょうか。
そこで今回は、収益物件を売却するメリット・デメリットについて解説します。
山口県山口市で収益物件の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

売却前に押さえておきたい収益物件とは

収益物件の売却を検討する前に、収益物件の特徴や、売却のタイミングについて押さえておきましょう。

収益物件とは

収益物件とは、不動産を人に貸すことで毎月一定の賃貸収入を得られる物件のことです。
一口に収益物件と言ってもさまざまな種類があり、それぞれ収益面や契約期間にも異なる特徴があります。
具体的な収益物件の種類をご紹介します。

• アパートやマンション、一戸建てなどの住居系物件
• 事務所として使用するためのオフィス系物件
• 飲食店やコンビニなどが使用する貸地やテナント系物件

もっとも一般的な収益物件は住居系物件で、初心者でも購入しやすい価格の物件が多く、需要も高いことが特徴です。
オフィス系やテナント系は、都市部や駅周辺に物件が集まりやすく、住居系物件よりも家賃や売却価格が高い傾向があります。
なお、収益物件はマイホームではないため、購入するには住宅ローンではなく、投資用ローンを利用します。
住宅ローンで購入した物件を賃貸物件として人に貸した場合は、契約違反となるため注意しましょう。

収益物件の売却のタイミングとは

収益物件を売却するタイミングとして検討したいのが、大規模修繕がおこなわれる前のタイミングです。
アパートやマンションなどの収益物件を所有していれば、外壁塗装や給排水菅の工事など、定期的な大規模修繕が必要になります。
売却価格よりも修繕費用のほうが高い場合は、売却するタイミングとして検討することもおすすめです。
また、物件が満室の場合も利回りが良くなり、売却しやすいタイミングです。
空室が多い状態で売却すると、購入希望者から価格交渉が入る可能性があります。
また、周辺の相場が上昇しているときは、需要が高まっていることが考えられるので、売却には良いタイミングといえます。
1年に1度公表される公示地価や基準地価を普段からチェックしていると、相場の動向が把握できるでしょう。
基準地価と公示地価は、国土交通省の「土地総合情報システム」から確認できます。

収益物件を売却するメリットとは

収益物件を売却すると、どのようなメリットが生じるのかご紹介します。

まとまった資金を得られる

収益物件を売却するメリットの1つは、売却によってまとまった資金を得られることです。
売却によって資金を得られた場合は、別の事業に資金を回したり、より収益性の高い物件の購入資金に充てたりと、新たな投資計画が可能です。
また、収益物件を所有している間は賃貸収入を得られる一方で、定期的に修繕費用などの損失が生じている状態といえます。
売却することで利益と損失が確定できるので、収益の見通しもしやすく次の事業計画が立てやすくなります。
収益による収入よりも、売却して得られる資金のほうが多い場合は、売却を検討することもおすすめです。

入居者を探す手間がなくなる

収益物件が常に満室の状態とは限らず、空室が多ければ、その分得られる収入も減ってしまいます。
空室状態が続けば続くほど収入が減り、経済的な負担も大きくなるでしょう。
また、入居者を探すために新たに費用をかけてリフォームするなど、出費が増える可能性もあります。
売却すれば新たな入居者を探す手間や、空室リスクからも解放されることもメリットです。
将来必要になるかもしれない修繕に備える必要もなく、新たな資金計画を立てることができます。

修繕費用の発生や金利上昇リスクから解放される

収益物件を所有している場合は、定期的なメンテナンスや老朽化によって生じる不具合への修繕が必要です。
長く所有すれば老朽化も進み、いずれは大規模修繕が必要な時期も来るでしょう。
また、投資用ローンを変動金利で組んでいる場合は、金利の上昇リスクについても備えることが必要です。
金利が上昇すれば月々の返済額が増えるため、収益物件では利回りに影響します。
そのため、収益物件を売却すれば、修繕費の発生や金利上昇リスクから解放されるメリットがあります。
物件の状態や金利の動向にも注意して、今後起こるかもしれないリスクに対応することが必要です。

収益物件を売却するデメリットとは

収益物件を売却する際の、デメリットも確認しておきましょう。

定期的な収益がなくなる

収益物件を売却するデメリットは、それまで定期的に得ていた収益がなくなることです。
売却によって得られる資金に目が行きがちですが、収益を生活費に充てている場合は注意しましょう。
収益が大きいほど売却後の家計への影響も大きく、別の形で生活費を補う必要も生じます。
住宅ローンの残債が多い場合は、売却しても手元に資金が残らない可能性もあり、売却によるメリットをあまり感じられないかもしれません。
収益物件を売却する際は、売却によって得られる資金だけでなく、収益を得られなくなる損失も考慮することが必要です。

売却までに時間がかかる可能性がある

一般的に、収益物件の売却には3か月〜6か月程度かかり、すぐには現金化できないデメリットがあります。
まとまった資金が必要で売却する場合でも、売却までの期間も考慮し資金計画を立てることが必要です。
築浅の物件や駅から近い物件などは、売却しやすい傾向がありますが、築年数が古い物件は売却が難しい傾向があります。
物件の状態によっては、リフォームしてからでないと売却できない場合もあります。
そうなると、売却までにさらにリフォーム費用や工事期間がかかることに注意が必要です。

オーナーチェンジ物件ではトラブルになる可能性がある

入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジ物件では、買主が利回りを計算しやすく売却しやすいメリットがあります。
けれども、入居中の部屋を内覧することは難しく、部屋の状態を確認することができません。
そのため、入居者が退去してから部屋の不具合が見つかる場合もあり、トラブルに発展する可能性があります。
また、買主が自分で入居審査をしておらず、どのような入居者が住んでいるのか把握できないデメリットがあります。
売却後に、入居者の契約違反が発覚した場合は、トラブルに発展する可能性があり注意が必要です。

まとめ

収益物件とは、人に貸すことで毎月一定の収入を得られる賃貸物件のことです。
収益物件を売却するとまとまった資金が得られ、次の事業計画が立てやすいメリットがあります。
売却することで毎月得られていた収入がなくなるデメリットもありますので、家賃収入を生活費に充てている場合は注意しましょう。
（株）丸久不動産事業部山口支店では、山口県山口市を中心に、不動産売却のサポートをしております。
収益物件の売却でお悩みの方や、不動産に関するお悩みがある方は、お気軽に弊社までご相談ください。