不動産売却をした翌年は住民税が増えるかも？その理由や計算方法を解説！

不動産売却の際は、さまざまな税金が発生する可能性があります。
なかには住民税がかかるケースもあり、翌年の税額がいつもより増えることがあるので注意が必要です。
そこで今回は、山口県山口市にある不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産売却によって住民税が発生する理由についてご説明します。
住民税の申告時期や税額の計算方法もご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却をすると住民税が発生する理由や仕組みとは

不動産売却の際は、税金がかかることがあります。
住民税もその1つですが、「なぜ不動産売却をしたときに住民税がかかるのか」と疑問に思うこともあるでしょう。
住民税の仕組みを理解すると、その理由がわかります。

住民税の仕組みとは

私たちが生活するうえで、さまざまな行政サービスの利用は欠かせません。
住民税とは、それらの行政サービスの運営にかかる費用を、その地域の住民にも分担してもらうという目的で徴収される地方税です。
納められた住民税は、公共施設や上下水道、ごみ処理や学校教育などの行政サービスの費用にあてられます。
このような目的をもつ住民税は、前年の1年間の所得を課税対象として、その翌年以降に納税する仕組みです。
課税対象となる所得は給与所得や事業所得だけではなく、不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」も含まれます。
不動産売却の際に住民税が発生する可能性があるのは、課税対象となる「不動産所得」が生じる場合があるためです。
なお、給与所得や事業所得などは「総合課税」、不動産の譲渡所得は「分離課税」に該当し、税額の計算方法が異なります。
総合課税とは、該当する各種の所得金額を合計して、税額を計算するものです。
住民税は所得に応じて税額が決まる「所得割」と、定額の「均等割」を合計して算出されます。
所得割の税率は一律10％で、均等割は通常5,000円ほどです。
そして分離課税とは、ほかの所得と分けて税額を計算する仕組みのことです。
分離課税である譲渡所得に課税される住民税の計算方法は、のちほどご説明します。

不動産の譲渡所得に課税される「譲渡所得税」とは

譲渡所得には、住民税のほかに所得税と復興特別所得税も課税されます。
これら3種類の税金は、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます。
3種類の税金の税率は異なりますが、税額の計算方法は同じなので、算出する際はまとめて計算したほうがわかりやすくなるかもしれません。
なお、譲渡所得税が発生するのは、不動産売却によって譲渡所得が生じた場合のみです。
不動産を売却しても譲渡所得が生じなければ譲渡所得税は発生しないので、覚えておきましょう。

不動産売却で住民税が発生する場合の申告や納税の時期とは

不動産売却で譲渡所得が生じた場合は、申告と納税が必要です。
申告時期と納税時期はいつなのか、それぞれ確認しておきましょう。

不動産売却によって生じた譲渡所得の申告時期とは

不動産売却によって生じた譲渡所得は、申告分離課税です。
そのため、不動産売却をした翌年に確定申告をおこなって税額を確定し、納税をします。
確定申告を忘れてしまうと、無申告加算税や延滞税などが課されてしまうかもしれません。
ですから、確定申告はいつおこなうのか、しっかりと確認しておきましょう。
確定申告の時期は、毎年2月16日から3月15日です。
前年の1月1日から12月31日までに不動産売却をして、譲渡所得が生じた場合は、この期間中に確定申告をおこないましょう。

譲渡所得に課税される税金の納税時期とは

譲渡所得に課税される所得税と住民税は、納税時期が異なるので注意しましょう。
所得税と復興特別所得税は、確定申告の際に納税するか、振替納税の手続きをします。
振替納税を選択した場合は、4月頃に銀行口座から税金が引き落とされます。
住民税は5月以降に納付書が届くので、一括払いと年4回の分割払いのどちらかで納税しましょう。
このように、譲渡所得に課税される所得税と住民税は、どちらも申告と納税が不動産売却の翌年になります。
ですから、確定申告を忘れないようにすることと、支払うお金を準備しておくことが大切です。

不動産売却で発生する住民税の税額を計算する方法とは

譲渡所得税の税額は、不動産売却で生じた譲渡所得の金額によっては高額になる可能性があります。
納税に備えるためには、計算方法を理解して、事前に税額を算出しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
まず、譲渡所得税が課税される譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額には、不動産の売却価格を当てはめましょう。
取得費は不動産購入にかかった費用のことで、おもに以下のような費用が該当します。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 購入時に支払った仲介手数料
• 購入時にかかった税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）

譲渡費用は不動産売却にかかった費用のことで、該当するおもな費用は以下のとおりです。

• 不動産売却時に支払った仲介手数料
• 売主が支払った印紙税
• 建物の解体にかかった費用
• 測量の費用

取得費と譲渡費用は、どちらも「不動産の取得や売却のために直接かかった費用」だと認められるかどうかがポイントです。
認められない費用は、含めることができません。
たとえば、譲渡費用のうち解体や測量の費用は、不動産売却のためにおこなわれたと認められる場合のみ該当するので注意しましょう。
譲渡所得が算出できたら、税率を乗じて譲渡所得税を計算します。
税率は不動産を所有していた期間によって定められており、5年を超える「長期譲渡所得」の場合は20.315％、5年以下の「短期譲渡所得」の場合は39.63％です。
所有期間は売却日ではなく、不動産売却をした年の1月1日までの期間を数えるので、間違えないように注意しましょう。
なお先述のとおり、譲渡所得税は譲渡所得に課税される「所得税・復興特別所得税・住民税」の総称なので、各税金の税率も確認しておきましょう。
長期譲渡所得の場合は「所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％」、短期譲渡所得の場合は「所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％」です。

譲渡所得税のシミュレーション

譲渡所得税の計算方法を理解したら、実際に計算してみましょう。
シミュレーションは以下の設定でおこないます。

• 譲渡価額5,000万円
• 不動産の取得費4,200万円
• 譲渡費用300万円
• 所有期間8年

まず、譲渡所得を計算します。
譲渡所得の計算式は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」なので、「5,000万円－（4,200万円＋300万円）」で計算すると、譲渡所得は500万円になります。
不動産の所有期間は8年なので、500万円に長期譲渡所得の税率である20.315％を乗じると、譲渡所得税は101万5,750円です。
また、3種類の税金の税率をそれぞれ乗じると、所得税が75万円、復興特別所得税が1万5,750円、住民税が25万円です。
それぞれの税金の税額を算出しておくと、納税時期に合わせて支払いの準備ができるでしょう。

まとめ

不動産売却によって譲渡所得が生じると、所得税や住民税が課税されます。
譲渡所得の金額によっては高額になることがあるので、事前に計算して、翌年の納税に備えましょう。
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