不動産売却における媒介契約の種類とは？それぞれのメリットや注意点を解説

土地や建物などの不動産を売却する場合、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
不動産会社に仲介を依頼する際は、売主と不動産会社の間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。
そこで今回は、媒介契約の種類やメリット、媒介契約に関する注意点などを解説します。
山口県山口市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における媒介契約とは？

媒介契約とは、不動産の売買を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約をいいます。
媒介契約を結ぶ目的は、不動産会社と売主の間でトラブルになるのを防ぐためです。
成約時の報酬や売却活動の内容など、条件を明確にしてから売却活動に入ることで、認識違いによるトラブルを防ぐ役割があります。
この媒介契約には3つの種類があり、それそれに異なるメリットやデメリットがあります。
納得のいく不動産売却をおこなうには、物件の状態やご自身の状況に適した契約を結ぶことが大切です。
ここからは、媒介契約の種類とその特徴について解説します。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
ご自身で見つけた買主との直接取引も認められており、比較的自由度が高いといえるでしょう。
ほかの契約と異なる点は、売主に対する販売状況の報告やレインズへの登録義務がないことです。
レインズとは、不動産流通機構が運営している、不動産会社専用のネットワークシステムのことです。
物件情報をレインズに登録すると、ほかの不動産会社にも情報を共有でき、早期売却が目指せます。
なお一般媒介契約は、さらに明示型と非明示型の2種類に分類されます。
非明示型の場合、基本的には他社と契約を交わしても通知する必要はありません。
一方で明示型の場合は、どの不動産会社と契約を結んでいるのかを通知する必要があります。
どちらにするかは売主が自由に選択できますが、判断に迷ったら明示型をおすすめします。
なぜなら非明示型は、他にどのくらいライバルがいるのかがわからず、営業戦略が立てにくいためです。
「情報を明らかにしたくない」という特別な事情がない限りは、明示型での契約をおすすめします。

専任媒介契約

専任媒介契約とは、特定の1社だけに仲介を依頼する契約です。
一般媒介契約のように、同時に複数の不動産会社と契約を結ぶことはできません。
ただし、知人や同僚などご自身で見つけた買主との直接取引は認められています。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は7日以内に物件の情報をレインズへ登録しなければなりません。
また2週間に1回以上のペースで、売主へ販売状況の報告をおこなうよう義務付けられています。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も専任媒介契約と同じく、特定の1社だけに仲介を依頼する契約です。
専任媒介契約との大きな違いは、ご自身で見つけた買主との直接取引ができないことです。
専属専任媒介契約の場合、身内が不動産を購入する場合でも、契約を結んだ不動産会社を通さなければなりません。
専属専任媒介契約か専任媒介契約で迷ったら、周囲に購入してくれそうな方がいるかどうかで判断すると良いでしょう。
なお、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社は、1週間に1回以上の頻度で買主に販売状況を報告しなければなりません。
また契約を締結してから5日以内に、物件情報をレインズへ登録するよう義務付けられています。

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不動産売却時に結ぶ媒介契約のメリット・デメリット

ここからは、それぞれの媒介契約がもつメリットとデメリットを解説します。

一般媒介契約のメリット・デメリット

複数の不動産会社に仲介を依頼できる一般媒介契約には、買主の幅を広げやすいというメリットがあります。
とくに駅近や築浅などの人気物件であれば、複数社の売却活動により多くの購入希望者が集まるでしょう。
また、一般媒介契約にはレインズの登録が義務付けられていないため、物件情報を公にせずに売却活動がおこなえる点もメリットです。
一方でデメリットとしては、定期的な活動報告を受けられず、販売戦略を立てるのが難しい点が挙げられます。
販売状況を確認するには、売主自ら不動産会社へ連絡をしなければならないため、手間と感じる方も多いようです。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約には、定期的な活動報告により販売状況を把握しやすいというメリットがあります。
不動産会社は2週間に1回以上の頻度で売主に報告を入れるため、状況に応じた販売戦略が立てやすくなるでしょう。
また、ご自身で見つけた買主と直接取引できる点もメリットといえます。
ただし、専属専任媒介契約に比べるとレインズへ登録するまでの期間が長く、また報告頻度も少しだけ低くなります。

専属専任媒介契約のメリットとデメリット

専属専任媒介契約のメリットは、3種類のなかでもっとも販売状況を把握しやすいことです。
不動産会社は1週間に1回以上の短いペースで売主に報告を入れるため、状況に応じた販売戦略が立てやすくなります。
また、専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は契約日から5日以内にレインズへ物件情報を登録しなければなりません。
そのため、ほかの媒介契約よりも物件情報の拡散スピードが早く、早期売却につながりやすいといえるでしょう。
ただし、専属専任媒介契約はご自身で見つけた買主と直接取引ができず、また1社にすべてを委ねることになります。
依頼した会社によって売却の時期や金額が左右されてしまうため、信頼できる会社かどうかを見極めることが大切です。

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不動産売却における媒介契約の注意点

最後に、媒介契約時の注意点を解説します。

売却期間を考えて媒介契約を結ぶ

媒介契約を決める際は、いつまでに売却したいかを明確にすることが大切です。
短期間で買主を見つけたい場合は、不動産会社が営業活動にもっとも力を入れやすい専任系の媒介契約をおすすめします。
反対に売却期間に余裕を持てる方であれば、より選択肢を広げられるように一般媒介契約を検討しても良いでしょう。
また、立地条件や劣化具合、性質など不動産の特徴も考慮したうえで媒介契約を決めることも大切です。
ご自身で判断するのが難しい場合は、査定時に不動産会社と相談して、物件の価値を見極めてから選択することをおすすめします。

一般媒介契約を選ぶ際の注意点

一般媒介契約を選び、複数社に仲介を依頼したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
一般媒介契約を選ぶ際は、内覧時のダブルブッキングや広告の内容不一致に注意が必要です。
複数社に仲介を依頼する場合、スケジュールをきちんと管理しないと、内覧予約が重なってしまうリスクがあります。
もしダブルブッキングしてしまったら、どちらか一方が内覧を終えるまで購入希望者を待たせなければなりません。
また、購入希望者を混乱させないよう、各社で出す広告の内容を揃えることも大切です。
売却価格はもちろん、築年数や駅までの距離など、各社から出す物件情報はすべて統一するようにしましょう。

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まとめ

不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
早期売却を目指す場合は専任系の媒介契約、売却期間に余裕があり買主の幅を広げたい場合は一般媒介契約がおすすめです。
納得のいく不動産売却をおこなうためにも、ご自身の状況や不動産の特徴を考慮したうえで選択するようにしましょう。
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